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Baugrundstück kaufen – was ist zu beachten?

Von: - Planungswelten,

Irgendwann im eigenen, kleinen Häuschen leben und es sich gut gehen lassen – der Traum zahlreicher Menschen hierzulande. Doch bis man es sich in den eigenen vier Wänden endlich gemütlich machen kann, müssen zahlreiche Dinge geplant, organisiert, finanziert und letztendlich umgesetzt werden.

Und da wir wissen, wie schwierig der Anfang sein kann, beginnen wir gleich dort – nämlich bei der Frage: Wo soll mein Traumhaus eigentlich stehen? Wir haben alle Infos rund um den Grundstückskauf für Sie zusammengestellt – was gilt es zu beachten, wenn man das Baugrundstück für die Wunschimmobile kaufen möchten?

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Worauf kann ich bauen?

Geht es um Ihr Traumhaus, spielt natürlich auch die Frage, wo dieses errichtet werden soll eine ausschlaggebend Rolle. Noch wichtiger ist aber zunächst die Frage, wo ein Haus überhaupt errichtet werden darf – denn nicht jedes Grundstück eignet sich auch zum Bau eines Hauses:

  • Bauerwartungsland: diese Flächen sind bereits als Bauland vorgemerkt, jedoch besteht dafür noch kein Bebauungsplan. Prinzipiell kann auf diesen Flächen in Zukunft gebaut werden, einen rechtlichen Anspruch darauf hat der Käufer jedoch nicht.
  • Bauland: Für Bauland existiert bereits ein Bebauungsplan, jedoch sind die Grundstücke noch nicht erschlossen. Diese werden erst dann baureif, sobald der Anschluss an das Straßen, Wasser- und Elektrizitätsnetz erfolgt ist. Der Rechtsanspruch aufs Bauen besteht also, doch bis es soweit ist, kann das noch etwas dauern. Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Behörde nach der geplanten Erschließung.
  • Baugrundstück: So bezeichnet man ein bereits erschlossenes Grundstück, das seine Baureife erreicht hat und somit alle Voraussetzungen für den Hausbau erfüllt.
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Wie finde ich mein Traumgrundstück?

Die Frage, in welcher Region Sie sich wohlfühlen ist mindestens ebenso wichtige wie Lage, Größe und Zuschnitt des Grundstückes. Darüber hinaus sollten Sie die folgenden Aspekte beachten:

  • Liegt das Grundstück in der Nähe eines Gewerbegebietes, gilt es zu klären, ob möglicherweise eine Geruchs- oder Lärmbelästigung entstehen kann.
  • Wie sieht es mit der Infrastruktur aus? Gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen, etc. in der Nähe machen die Lage eines Baugrundstückes besonders attraktiv.
  • Tipp: Besichtigen Sie ein Grundstück, das Ihr Interesse geweckt hat mehrmals – bestenfalls an unterschiedlichen Tagen und zu unterschiedlichen Tageszeiten um einen allumfassenden Eindruck zu erlangen.
  • Lernen Sie die Nachbarn kennen. Bevor Sie ein Baugrundstück kaufen, sollten Sie in jedem Fall auch Ihre Nachbarn kennenlernen. Häufig ist man beim Hausbau oder auch danach auf die Kulanz der Nachbarn angewiesen. Ein Nachbarschaftsstreit jedoch trübt die Freude über das Traumhaus erheblich.
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Was muss ich vor dem Kauf beachten?

Lage und Größe stimmen und in Gedanken sehen Sie sich schon auf der Terrasse des zukünftigen Traumhauses – ganz gemütlich mit Ihren Liebsten und einem Glas Wein…? Doch auch wenn das Vorhaben ein Baugrundstück zu kaufen eine sehr emotionale Angelegenheit sein kann, sollten Sie vor dem Kauf die folgenden Punkte einmal ganz rational betrachten:

  • Lässt der Bebauungsplan das Traumhaus zu? Prüfen Sie, ob der Bau laut Bebauungsplan für die gewünschte Immobilie geeignet ist.
  • Wie ist die Beschaffenheit des Bodens? Lassen Sie Bodenverhältnisse, Grundwasser, und mögliche Schadstoffe vor dem Kauf prüfen.
  • Wie wurde das Grundstück früher genutzt? Gibt es möglicherweise Altlasten? Die Beseitigung der Altlasten ist aufwendig und verursacht zusätzliche Kosten.
  • Achten Sie darauf, dass die Bebauung eines Hanggrundstückes höhere Baukosten verursachen kann als ein ebenes Grundstück.
  • Begehen Sie das Grundstückes mit einem Bausachverständigen und lassen Sie ein Baugrundgutachten erstellen.
  • Prüfung Sie, ob alle geforderten Abstände eingehalten werden können – z.B. der Abstand zum Nachbarhaus – ein Blick in die Baugrundkarte der zuständigen Behörde hilft bei der ersten Beurteilung.
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Welche gesetzlichen Vorgaben muss ich kennen?

Der Bebauungsplan gibt gewisse Parameter zur Bebauung des Baugrundstückes vor, das heißt, er ist ausschlaggebend für dessen bauliche Nutzung. Und das ist verpflichtend – der Bauherr muss dazu bereits vor der Bauplanung einen Gestaltungsplan der Immobilie vorlegen und mit dem Bebauungsplan abgleichen, z.B.:

  • die Lage des zukünftigen Traumhauses
  • die Bauweise des Hauses
  • Welcher Gebäudetyp darf errichtet werden: Ein freistehendes Einfamilienhaus, ein freistehendes Mehrfamilienhaus, ein Reihenhaus, Doppelhaus, etc.
  • Auch was die Optik des Hauses betrifft, legt der Bebauungsplan einige Kriterien fest wie etwa die Gesamthöhe des Hauses sowie Farbe und Form des Daches oder die Farbe der Außenfassade.

Existiert kein Bebauungsplan, muss sich ein Neubau dennoch zu einem gewissen Grad der Umgebung anpassen.

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Welche Kosten kommen auf mich zu?

Neben dem eigentlichen Kaufpreis des Grundstücks kommen Nebenkosten hinzu, die in der Summe bis zu 10% des Kaufpreises ausmachen können. Diese Kosten sollten Sie also einplanen, wenn Sie ein Baugrundstück kaufen:

  • Kaufpreis des Grundstückes
  • Notarkosten – dieser prüft das Grundbuch, entwirft den Kaufvertrag und informiert grundlegend
  • der Eintrag in das Grundbuch macht ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises aus
  • Grunderwerbssteuer – diese ist eine Ländersteuer, die von Bundesland zu Bundesland variiert und in etwa 3,5 bis 5 Prozent des Kaufpreises ausmacht.
  • Vermessungskosten
  • evtl. Maklerprovision
  • Bodenuntersuchung
  • Abbruch oder Abholzung
  • Bodenbewegung
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Wie sehen die Quadratmeterpreise aus?

Die Lage ist KING! Das heißt, dass die Quadratmeterpreise von Gundstücken stark je nach Lage variieren. Besonders attraktiv sind Grundstücke in Ballungszentren oder in ruhiger Lage und gleichzeitig stadtnah. Ausschlaggebend ist hier natürlich auch die gute Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte…).

Aber hier wird es auch umso schwieriger ein passendes Grundstück zu finden.

Ein Baugrundstück im ländlichen Raum hingegen, gibt es zumeist wesentlich günstiger zu kaufen. Insbesondere, da bezüglich der Infrastruktur auf dem Land kaum Investitionen zu erwarten sind, sind Immobilien in diesen Gebieten oftmals schwer zu verkaufen. Darauf sollten Sie achten, wenn Sie den Hausbau auch als Anlage für die Altersvorsorge sehen.

Was versteht man unter dem Begriff Erbpacht?

Erbpacht ist ein weitläufig genutzter Begriff – offiziell ist jedoch das Erbbaurecht gemeint. Dies ist eine Variante, auf relativ günstige Weise ein Grundstück zu erhalten – und für viele Menschen somit eine Möglichkeit, sich den Traum vom Eigenheims zu erfüllen. Beim Erbbaurecht kaufen Sie das Grundstück also nicht, sondern ein Vertrag zwischen dem Grundstücksbesitzer und dem Erbbauberechtigten regelt, dass dieser das Nutzungsrecht für das Grundstück erhält. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte einen sogenannten Erbbauzins, welcher sich unter anderem am Wert des Baulands bemisst und daher oftmals recht variabel ist.

In den meisten Fällen bemisst sich das Erbbaurecht in Deutschland auf einen Zeitraum von zwischen 60 und 99 Jahren. Ist diese Zeit um, wird das Erbbaurecht in den meisten Fällen um eine weitere Laufzeit erneuert. Tritt dieser Fall nicht ein, erhält der Grundstücksbesitzer wieder das Nutzungsrecht für das Grundstück und die darauf erbauten Gebäude gehen in dessen Besitz über. Dafür erhält der ehemalige Erbbaurecht-Nehmer eine Entschädigung für die ihm gehörenden Gebäude auf dem Grundstück.

Ein Erbbauvertrag kann generell problemlos vererbt werden und bedarf auch keiner Zustimmung des Erbbaurecht-Gebers – beim Verkauf der Immobilie sieht dies jedoch anders aus: Ein Verkauf ist zwar durchaus möglich, jedoch ist hier in den meisten Fälle die Zustimmung des Grundstückeigentümers notwendig.

Wissenswertes rund um den Hausbau: